며칠 전 서울 강남 등 버블세븐 지역을 포함하여 전국적으로 아파트거래량이 지난 3월에는 2월보다 30% 증가했다는 국토해양부의 자료가 보도될 정도로 부동산시장은 기지개를 켜고 있다.
한동안 잠잠했던 부동산시장이 다시 활기를 띠기 시작하면서 불경기 속에서도 꾸준히 그 열기가 식지 않는 경매 입찰에 있어 법원공고나 경매정보지에 보면 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이라는 문구가 있는 경우가 있는데, 이러한 법정지상권과 관련하여 어떤 경우에 성립하는지 그리고 투자 시 주의할 점은 무엇인지 등에 대하여 알아보도록 하겠다.
우리나라는 토지와 건물을 각각 독립된 부동산으로 취급하고 있고 그에 따른 등기도 각각 하도록 되어 있으며 건물은 토지 위에 정착하는 것이므로 건물과 토지의 소유자가 동일한 경우에는 문제가 될 것이 없지만 토지와 건물의 소유자가 각각 다른 경우에는 토지에 대한 이용관계가 설정되어야 한다.
이러한 경우 당사자의 약정에 의하여 성립되는 지상권이나 토지임대차 관계가 성립된다면 분쟁의 소지가 없겠지만, 경우에 따라 동일소유자에게 속했던 토지와 건물이 경매나 매매 등으로 소유자가 달라질 수가 있는데, 만약 이 때 토지이용에 대해 당사자 사이에 합의가 이루어지지 않아 건물을 철거하게 된다면 사회적으로나 경제적으로 큰 불이익이 될 것이다.
그래서 우리 민법에서는 이러한 경우에 대비하여 일정한 요건만 갖추면 당사자 간의 합의와 무관하게 법률상 당연히 지상권을 인정하는 제도를 마련하고 있는데 이 때 성립되는 것이 법정지상권이다.
특히 경매에 있어 법정지상권은 저당권설정 당시 토지 위에 지상 건물이 존재하고 그 토지와 건물이 동일소유자에 속하였다가 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때 건물소유자는 타인 소유의 토지를 적법하게 사용, 수익할 수 있는 권리를 말하며, 이러한 법정지상권은 건물이 아닌 입목법에 의한 입목이나 미등기건물, 무허가건물에도 인정되며 전세권자를 보호하기 위하여도 성립한다.
이 때 미등기, 무허가 건물인 경우 대지에 대한 경매가 진행되기 전까지 미등기건물 등에 대한 보존등기를 마쳐야 양수인 즉, 낙찰자에게 법정지상권을 주장할 수 있으며 저당권 설정 후 멸실, 훼손되어 재축, 증축한 경우에도 그 범위를 과도하게 넘어서지 않는 한도 내에서 동일성이 유지된다면 법정지상권이 인정된다고 한 판례가 있다.
그러나 나대지에 토지저당권을 설정한 이후 건물을 지었거나 또는 나대지의 토지에 저당권을 설정한 후 토지소유자가 그 저당권자로부터 법정지상권의 성립을 인정한다는 양해를 얻어 건물을 신축한 경우 등에는 법정지상권이 인정되지 않는다.
그러므로 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이라는 경매 물건 입찰에 있어 법정지상권의 성립 여부는 관련 자료를 통하여 그 성립요건을 반드시 충족하는지 여부를 잘 검토하여 판단하여야 한다.
그리고 법정지상권은 낙찰자가 낙찰대금 즉 잔금을 완납한 때 성립하며 법률의 규정에 의한 취득이므로 등기를 필요로 하지 않으나 법정지상권을 취득한 건물소유자가 그 법정지상권을 제3자에게 처분 즉 매도하려면 먼저 지상권에 관한 등기를 하여야 한다.
법정지상권은 그 성립한 때로부터 기간을 정하지 않은 지상권으로 보게 되는데 건물의 종류 및 구조에 따라 석조, 석회, 연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물의 경우에는 30년까지 사용이 가능하고 기간 만료 시 존속 기간을 연장할 수도 있다.
그리고 법정지상권이 인정되는 토지의 사용 범위는 건물의 대지와 그 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위 내의 대지를 포함하도록 하고 있으며 반드시 그 건물이 소재한 1필 토지 전부에 대하여 그 효력이 미치는 것은 아니다.
또한 건물소유자는 토지소유자에게 부당이득금 반환의 성격으로 지료를 지급해야 하는데 그 지료액은 먼저 당사자 간의 협의에 의하여 결정하고 만약 협의가 성립되진 않을 때에는 법원에 청구하여 지료를 결정하게 되는데, 이 때 지료액은 토지소유자가 토지를 아무런 제한 없이 즉 나대지와 같이 사용함으로써 얻는 이익에 상당하는 대가를 주도록 하고 있으며 토지가격 대비 년7%를 상당한 가액으로 인정한 대법원 판례가 있다.
그리고 법정지상권은 건물소유자가 연속하여 2년이 아니더라도 2년 이상 지료를 연체할 경우 토지소유자가 그 소멸을 청구할 수 있으며, 이렇게 지료 연체로 인하여 법정지상권이 소멸되는 경우는 지상권갱신청구가 불가능하며 지상물이 현존해도 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
법정지상권이 성립되는 경매 물건의 권리분석에 있어 법정지상권은 등기부?lt;br />
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