집 계약서 분실, 양도세 어떻게 계산하지?
화수분씨는 산 지 20년도 넘은 땅을 팔게 되어 양도소득세를 신고하려고 취득계약서를 찾다 결국 포기하였다. 화수분씨는 취득계약서가 없어 양도소득세 계산시 취득가액을 하나도 인정 받지 못할것 같아 걱정을 하면서 세무대리인을 찾았다.
산 지 오래되어 그 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가를 이용하여 환산된 취득가액을 이용할 수 있다는 이야기를 듣고 실지거래가액으로 양도소득세가 과세된다고 하더라도 일정한 경우에는 기준시가의 영향을 받아 양도소득세를 내는 경우가 있다는 사실을 알게 되었습니다.
양도세의 과세원칙은 실제 양도금액과 실제 취득금액의 차액에 세금을 부과하는 것입니다. 그러나 양도와 취득 중 어느 한쪽의 실지거래가액만 확인되고 다른 한쪽이 확인되지 않는 경우, 확인된 거래는 실제거래가액으로 계산하고 확인되지 않는 거래에 대해서는 환산가액을 적용 할 수 있도록 하고 있습니다.
‘실제거래가액’ 이란 거래 당사지간에 실제 거래된 금액으로 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의해 확인되는 금액을 말합니다.
매매계약서 등이 없어 정확한 취득가액이 없는 경우 취득 당시 자금 유출입기록 등 다른 입증자료에 의해 관련 사실과 가액이 확인되는 경우에는 실제 취득가액으로 인정받을 수 있습니다.
2007년부터 토지, 건물 등의 양도소득세 과세를 실제소득에 맞게 정상화하여 실거래가로 과세가 전면 시행되었습니다.
그러나 이러한 실거래가 과세제도 전환에도 불구하고 여러 가지 사유로 여전히 시세를 제대로 반영하지 못한 기준시가의 영향을 받아 양도소득세를 부담하는 경우가 있는데 아래에서 두 가지 경우로 나누어서 살펴보도록 하겠습니다.
실거래가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가에 의한 환산가액 등을 사용하여 양도차액을 산출하게 되는데 이를 1984년 12월 31일 이전에 취득한 부동산의 경우와 취득가액이 불분명한 부동산의 경우로 나누어 살펴보도록 하겠습니다.
부동산 취득일이 1984년 12월 31일 이전인 경우
부동산을 1984년 12월 31일 이전에 취득한 경우, 그 취득일을 1985년 1월 1일로 의제하도록 하고 있습니다. 이러한 의제 취득일(1985년 1월 1일) 전 취득부동산의 취득가액을 산정하는 방법을 세법에 규정하고 있으며, 양도자산의 취득일이 의제취득일 이전이면 실제 취득가액이 확인되더라도 그 금액이 환산가액보다 작을 경우 환산가액을 기준으로 양도차익을 산정하도록 하고 있습니다.
취득가액이 불분명한 경우
부동산 매입당시의 매매계약서를 분실한 경우나 건물을 신축한 경우 취득가액을 산정할 수 없는 경우 등에도 환산가액을 적용할 수 있습니다. 단, 실제 취득한 비용을 알 수 있음에도 불구하고 불분명한 경우에 해당된다고 하여 취득금액을 환산가액으로 신고하는 경우에는 과세관청의 집중적인 관심사항이 되므로 주의를 요합니다.
간혹 환산한 가액이 실제 가액보다 높게 나오는 경우 환산가액으로 신고하는 경우도 있는데 실제 취득가액이 확인된다면 추징될 우려가 있습니다. 그러면 환산취득가액의 산출방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
환산취득가액은 실제 양도금액을 기준으로 과거의 기준시가 상승률을 이용하여 역으로 환산하는 방식입니다.
예를 들어 양도당시의 실지거래가액이 10억인 부동산의 기준시가가 취득 당시에는 1억 원 , 양도 당시에는 5억 원인 경우 기준시가 상승률이 5배이므로 취득환산금액은 2억 원(10억의 1/5)이 되는 것입니다.
양도차익 = 양도실가액 - 취득실가액 - 기타필요경비
- 양도가액 : 실지거래가액
- 취득가액 : 실지거래가액, 다만 취득실가를 확인할 수 없는 경우는 매 매사례가액, 감정평균가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용
* 환산취득가액
취득 당시의 기준시가
양도당시의 실지거래가액 × -----------------------
매매사례가액, 감정가액 양도 당시의 기준시가
- 기타 필요경비 : 등록세, 취득세, 소개비, 설비비, 용도변경, 개량비, 자본적 지출 및 양도비용
(다만, 실제 취득가액이 불분명해 취득당시 매매사례가액, 감 정가액, 환산가액을 적용한 취득가액으로 양도소득세를 신고하는 경 우 필요 경비는 취득 당시 기준시가의 3% 금액만 공제받을 수 있 습니다. )
결국, 기준시가 상승률이 작은 만큼 취득금액이 크게 산정되므로 양도소득세가 그만큼 줄어들게 되는 것입니다.
토지의 경우 통상 기준시가가 매년 5월 말에 새로이 고시되므로 기준시가가 상승하여 고시될 것이 예상된다면 고시 전에 양도하여 상대적으로 낮은 지가 상승률을 적용받는 것이 절세방법인 것입니다.
산 지 오래되어 그 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가를 이용하여 환산된 취득가액을 이용할 수 있다는 이야기를 듣고 실지거래가액으로 양도소득세가 과세된다고 하더라도 일정한 경우에는 기준시가의 영향을 받아 양도소득세를 내는 경우가 있다는 사실을 알게 되었습니다.
양도세의 과세원칙은 실제 양도금액과 실제 취득금액의 차액에 세금을 부과하는 것입니다. 그러나 양도와 취득 중 어느 한쪽의 실지거래가액만 확인되고 다른 한쪽이 확인되지 않는 경우, 확인된 거래는 실제거래가액으로 계산하고 확인되지 않는 거래에 대해서는 환산가액을 적용 할 수 있도록 하고 있습니다.
‘실제거래가액’ 이란 거래 당사지간에 실제 거래된 금액으로 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의해 확인되는 금액을 말합니다.
매매계약서 등이 없어 정확한 취득가액이 없는 경우 취득 당시 자금 유출입기록 등 다른 입증자료에 의해 관련 사실과 가액이 확인되는 경우에는 실제 취득가액으로 인정받을 수 있습니다.
2007년부터 토지, 건물 등의 양도소득세 과세를 실제소득에 맞게 정상화하여 실거래가로 과세가 전면 시행되었습니다.
그러나 이러한 실거래가 과세제도 전환에도 불구하고 여러 가지 사유로 여전히 시세를 제대로 반영하지 못한 기준시가의 영향을 받아 양도소득세를 부담하는 경우가 있는데 아래에서 두 가지 경우로 나누어서 살펴보도록 하겠습니다.
실거래가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가에 의한 환산가액 등을 사용하여 양도차액을 산출하게 되는데 이를 1984년 12월 31일 이전에 취득한 부동산의 경우와 취득가액이 불분명한 부동산의 경우로 나누어 살펴보도록 하겠습니다.
부동산 취득일이 1984년 12월 31일 이전인 경우
부동산을 1984년 12월 31일 이전에 취득한 경우, 그 취득일을 1985년 1월 1일로 의제하도록 하고 있습니다. 이러한 의제 취득일(1985년 1월 1일) 전 취득부동산의 취득가액을 산정하는 방법을 세법에 규정하고 있으며, 양도자산의 취득일이 의제취득일 이전이면 실제 취득가액이 확인되더라도 그 금액이 환산가액보다 작을 경우 환산가액을 기준으로 양도차익을 산정하도록 하고 있습니다.
취득가액이 불분명한 경우
부동산 매입당시의 매매계약서를 분실한 경우나 건물을 신축한 경우 취득가액을 산정할 수 없는 경우 등에도 환산가액을 적용할 수 있습니다. 단, 실제 취득한 비용을 알 수 있음에도 불구하고 불분명한 경우에 해당된다고 하여 취득금액을 환산가액으로 신고하는 경우에는 과세관청의 집중적인 관심사항이 되므로 주의를 요합니다.
간혹 환산한 가액이 실제 가액보다 높게 나오는 경우 환산가액으로 신고하는 경우도 있는데 실제 취득가액이 확인된다면 추징될 우려가 있습니다. 그러면 환산취득가액의 산출방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
환산취득가액은 실제 양도금액을 기준으로 과거의 기준시가 상승률을 이용하여 역으로 환산하는 방식입니다.
예를 들어 양도당시의 실지거래가액이 10억인 부동산의 기준시가가 취득 당시에는 1억 원 , 양도 당시에는 5억 원인 경우 기준시가 상승률이 5배이므로 취득환산금액은 2억 원(10억의 1/5)이 되는 것입니다.
양도차익 = 양도실가액 - 취득실가액 - 기타필요경비
- 양도가액 : 실지거래가액
- 취득가액 : 실지거래가액, 다만 취득실가를 확인할 수 없는 경우는 매 매사례가액, 감정평균가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용
* 환산취득가액
취득 당시의 기준시가
양도당시의 실지거래가액 × -----------------------
매매사례가액, 감정가액 양도 당시의 기준시가
- 기타 필요경비 : 등록세, 취득세, 소개비, 설비비, 용도변경, 개량비, 자본적 지출 및 양도비용
(다만, 실제 취득가액이 불분명해 취득당시 매매사례가액, 감 정가액, 환산가액을 적용한 취득가액으로 양도소득세를 신고하는 경 우 필요 경비는 취득 당시 기준시가의 3% 금액만 공제받을 수 있 습니다. )
결국, 기준시가 상승률이 작은 만큼 취득금액이 크게 산정되므로 양도소득세가 그만큼 줄어들게 되는 것입니다.
토지의 경우 통상 기준시가가 매년 5월 말에 새로이 고시되므로 기준시가가 상승하여 고시될 것이 예상된다면 고시 전에 양도하여 상대적으로 낮은 지가 상승률을 적용받는 것이 절세방법인 것입니다.
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