경기도 용인 소재의 A아파트를 2005년 6월 28일에 취득하여 전세를 주고 있는 A씨는 현재 서울에 거주하고 있다. A씨는 대출을 끼고 아파트를 산 탓에 이자 비용도 감당하기 힘들고, 또 갑작스레 자금이 필요하게 되어 이번 달 28일에 양도가액을 4억원으로 계약하고 나부자 씨에게 양도하려고 한다.

사전에 준비한 양도소득세의 절세효과는?
이에 대해 A씨가 주택가격을 높게 받을 수 있었지만 너무 많은 세금이 나올 것 같아서 걱정이 되었다. 그래서 최대한 양도소득세를 절세할 수 있는 방법을 찾기 위해 왕친절 세무사를 찾게 되었다.

실거래가액으로 신고할 때에는 취득할 당시에 지출된 취?등록세 등 부대비용과 보유기간 동안 지출된 자본적지출비용 영수증이 있으면 세금을 절세할 수 있다고 하였다.

A씨는 A아파트를 취득하면서 방 확장 및 베란다 샤시, 가스보일러 교체공사를 하고 입주하였는데 무려 3천만원의 비용이 지출되었다.

하지만 당시에는 기준시가로 신고하여 영수증자료가 필요 없는 줄 알고 보관하지 않아 부담하지 않아도 되는 세금을 납부하게 생겼다. 취·등록세 및 자본적 지출을 고려하지 않는 경우 약 1,980만원의 자진납부세액이 나왔다.

<계산내역>
양도차익 : 5억원(양도가액)- 4억원(취득가액 ) = 1억원
과세표준 : 1억원 - 250만원(기본공제) = 9,750만원
산출세액 : 9,750만원 X 35% (누진세율)-1414만원(누진공제) = 1,998만원
자진납부(예정신고납부)시: 19,785,150 원(주민세포함)
1,500만원의 취?등록세 등 부대비용과 3,000만원의 자본적 지출을 고려했을 경우에는 약 770만원의 자진납부세액이 계산되었다.

<계산내역>
양도차익 : 5억원(양도가액) - 4억원(취득가액) - 4,500만원(취·등록세 등 및 자본적 지출) = 5,500만원
과세표준 : 5,500만원 - 250만원(기본공제) = 5,250만원
산출세액 : 5,250만원 X 25% (누진세율) - 534만원(누진공제) = 7,785,000 원
자진납부(예정신고납부)시: 7,707,150 원(주민세포함)

지출영수증이 없어 세금 신고를 하면 무려? 12,078,000 원이나 더 납부하게 생겼다. 그제서야 A씨는 영수증을 세심하게 보관하지 않은 것이 후회되었다.

안타까워하는 A씨에게 왕친절세무사는 영수증이 없지만 사실을 확인할 수 있는 다른 방안을 찾아보자고 하였다. 취등록세는 다행이 부동산등기필증상의 등록세납부증이 있어 이를 통해 계산해 보니 1500만원 정도 되었다.

자본적 지출에 대해서는 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류로 통장으로 계좌이체한 내역이 있었고 다행이 공사한 거래처에 확인해 보니 공사내역서 등을 보관하고 있었다. 거래사실확인서까지 받을 수 있어서 천만다행이었다.

영수증만 있었다면 손쉽게 해결할 수 있었던 일인데, 만약 공사한 거래처가 없고 다른 입증자료가 없었더라면 어떻게 되었을까?? A씨는 ‘주택수리비영수증이 곧 돈이다’ 란 사실을 뼈저리게 느끼게 되었다.