무더운 날씨와 계속되는 부동산경기의 침체 속에서도 우리들 주변에서는 부동산을 통하여 안정적으로 돈을 벌고 싶어하는 사람들은 갈수록 늘어가고 있으며, 지금 이 시간에도 어느 정도 여유 자금이 있는 사람들이 계절에 관계 없이 부동산시장 특히 요즘의 경우 법원경매시장에서 그 관심도가 높아진 것을 확인할 수 있는데 작년 하반기보다 현재 약 30% 정도 증가된 모습을 보이고 있다.

대개 30대 중반 정도가 되면 직장에서도 기반을 잡고 크게 넉넉하지는 않더라도 한 가정을 꾸리는데 그리 불편함이 없는 보수를 받아 이 때부터 재테크에 관심을 갖는 것 같다.

30, 40대 젊은 직장인들에게 가장 선호하는 재테크 방법으로 무엇을 생각하느냐는 설문조사에서 부동산에 투자하는 것이라고 답한 것이 1위라는 결과가 그간 여러 차례 신문이나 방송을 통하여 발표된 적이 있다.

그리고 최근에도 계속되는 정부의 부동산대책의 영향으로 아직도 많은 사람들이 앞으로의 추이를 지켜보면서 부동산에 투자하려는 마음을 바꾸지 않고 있다고 보도된 바 있다.

이제는 이렇게 부동산에 투자를 한다는 것이 남의 이야기가 아니라 우리들 모두의 이야기이고 바로 나의 현실이 된 경우가 많다.

하지만 부동산투자가 늘 우리들에게 확실하고 안정적인 수익을 보장해 주지는 않는다.

다른 재테크 수단과 마찬가지로 고수익의 이면에는 간혹 예측하지 못한 상황이 발생하여 본의 아니게 손해를 보거나 그 문제를 해결하는 데 애를 먹는 경우가 있다.

그 한 예가 모처럼 마음먹고 일반매매나 경매 등으로 임야를 구입하였는데 그 곳에 미처 발견하지 못한 묘지가 있어 난처한 경우이다.

물론 공인중개사나 중개인 등 중개업자를 통하여 일반매매로 구입한 경우는 그래도 해결하는데 별 무리가 없지만, 개인간 거래를 하거나 경매를 통해 임야를 낙찰 받은 경우는 혼자서 해결한다는 것이 그리 쉬운 일만은 아니다.

우리나라는 전국토의 7할 이상이 임야로 되어 있고 전통적 관습에 따라 매장 문화가 발달하여 전국 어디를 가던지 방향이 좋고 경치가 아름다운 곳이면 여지 없이 묘가 들어서 있다.

하지만 요즘은 뜻있는 사람들부터 매장을 하기보다는 화장을 하겠다는 사람들이 갈수록 늘어 다행이지만, 이미 곳곳에 많은 수의 묘가 존재하여 각종 개발사업이나 부동산 거래를 할 때 그 처리 문제가 골칫거리가 되는 경우를 흔히 볼 수 있다.

이렇게 이미 설치된 묘에 대하여는 분묘기지권이라고 하는 것이 성립하는데, 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 그 묘지 부분의 타인 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.

분묘기지권을 인정받기 위해서는 첫째로 토지소유자의 승낙을 얻어 그의 토지에 분묘를 설치하거나, 둘째로 타인의 토지에 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에 그 분묘를 설치한 때로부터 20년간 평온 ․ 공연하게 점유하여 시효로 취득하거나, 셋째로 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘의 처리에 관한 별도의 특별한 약정 없이 토지를 매도한 경우에 해당되어야 한다.

그리고 이러한 분묘기지권의 범위는 봉분의 바닥 부분 자체뿐만 아니라 그 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘 바닥 부분 주변의 공터까지를 포함하도록 하고 있다.

그 확실한 범위는 각 구체적인 경우에 개별적으로 정하여야 하는데, 무덤 뒤를 반달형으로 둘러쌓은 둔덕, 즉 사성이 있다고 하여 반드시 그 사성부분까지 포함해야 하는 것은 아니라고 하였다.

또한 분묘 그 자체가 일반인이 보아 봉분으로 인정되면 등기 없이도 제3자에게 분묘기지권을 주장할 수 있다.

하지만 묘지를 평평하게 만들었거나 암장되어 객관적으로 외부에서 분묘라는 인식을 할 수 없는 경우나, 봉분이 있다 하여도 시신이나 유해 ․ 유골이 없는 가묘는 분묘기지권을 인정받을 수 없다.

또한 당사자 사이에 특별한 약정이 없다면 사용료는 지급할 필요가 없으며,그 분묘가 존속하고 수호와 봉제사를 계속하는 동안은 분묘기지권을 주장할 수 있다.

그리고 이미 묘지가 있는 것을 알고 임야를 구입했는데 그 자손이 원래 있던 묘지에 합장을 하거나 쌍분의 형태로 만들고자 할 경우는 그 권리를 인정해주지 않아도 무방하며 이를 어긴 경우 원상회복을 요구할 수도 있다.

일반 매매나 경매로 임야를 구입한 경우 미처 발견하지 못한 묘지가 있어 조림 및 개발사업에 막대한 지장을 주거나 후손들이 오랫동안 돌보지 아니하여 산의 미관을 해치는 경우, 연고자가 있는 경우에는 연고자와 합의점을 찾아 해결하면 되겠지만 주인이 누구인지 모르는 무연고 묘지는 일정한 절차를 거쳐야 한다.

즉, 다른 사람의 땅에 무단으로 묘지를 설치한 경우, 관할 시장 ․ 군수 ․ 구청장의 허가를 받아 미리 3개월 이상의 기간을 정하여 이장해 갈 것을 연고자에게 통보하고, 그 연고자를 알 수 없는 경우에는 그 뜻을 공고한 후 이장할 수 있도록 하고 있다.

이 때 공고 방법은 중앙 일간신문을 포함한 2이상의 일간신문에 묘지의 위치, 개장 사유, 개장 후 안치 장소, 연락처 그 밖에 필요한 사항을 2회 이상 공고하여야 하는데, 두 번째 공고는 첫 번째 공고일로부터 1개월이 지난 다음에 하도록 하고 있다.

그리고 이러한 분묘기지권은 2001. 1. 13. 이전에 설치된 분묘에 대하여는 계속 인정되지만, 그 이후에 설치된 분묘에 대하여는 면적이나 설치 기간 등에 있어 여러 가지 제한을 받으니 임야 구입 시 분묘기지권 성립 여부를 잘 판단하여 이와 관련된 문제가 발생하였을 때 적절하게 처리하여 성공적인 투자가 되었으면 한다.