‘남편 직장관계로 00아파트로 이사하려고 오늘 계약서를 쓰기로 하였는데 확정일자만 받아 놓으면 불안할 것 같아요. 전세권설정등기도 해놔야 하나요?’

며칠 전 아침 일찍 조카에게서 전화가 왔다.

2년 전에도 전세계약을 할 때 자문을 해 준 적이 있어 전세계약 시 주의해야 할 기본적인 사항에 대하여 어느 정도 알고는 있었지만, 시간이 지나 다시 계약을 하려니 확신이 서지 않는 모양이었다.

등기부등본을 보지 않은 상태였기에 등기부등본의 내역과 시세 등 몇 가지를 상세히 물어본 후 확정일자만으로도 나중에 전세보증금은 충분히 보호될 수 있으니 전세권설정등기는 하지 않아도 되겠다고 일러 주자 밝은 목소리로 전화를 끊었다.

아마도 전세권설정등기를 위한 비용을 추가로 부담하지 않게 되어서 좋아하는 것 같았다.

대개 일반인들이 전세나 월세를 얻어 이사를 하는 경우 전세보증금을 보호받기 위해 전세권설정등기나 확정일자를 받아 두는데, 아직도 확정일자만 받아 놓으면 나중에 임대보증금을 제대로 돌려받지 못할까봐 전세권설정등기까지 하려는 사람이 많다.

옛날에는 전세나 월세로 집을 구할 때 혹시 집주인에게 무슨 문제가 생겨 보증금을 못받지나 않나 하는 불안감이 있더라도 집주인을 불편하게 할까 봐 눈치를 보느라 임대차계약서만을 쓰고 그냥 사는 경우가 많았다.

하지만 주택임대차보호법이 제정되면서 집주인의 승낙을 얻지 않고도 간편하게 확정일자를 받아 전세보증금을 보호받을 수 있는 제도가 생겼다.

그리고 IMF 등 몇 번의 경기 불안을 겪으면서 이제는 세입자도 당당하게 집주인에게 전세권설정등기를 계약 조건으로 내세우는 경우가 많아져 전세로 집을 얻을 경우 전세권설정등기를 하는 세입자가 갈수록 늘어나고 있다.

하지만 이러한 확정일자나 전세권설정등기를 통하여 전세보증금에 대한 확실한 안전장치를 하였다 하더라도 임차주택이 경매로 진행되면 상황에 따라 전세보증금을 100% 보호받지 못하고 일부만을 보호받거나 아니면 한 푼도 보호받지 못하는 경우가 있어 전세나 월세계약 시 세심한 주의가 요구된다.

우리들이 단독주택이나 상가주택에 전세를 들 경우 전세권설정등기를 하는 경우가 많은데 이는 오히려 확정일자만 받은 것보다 못한 경우가 될 수 있다.

왜냐하면 주택에 대한 전세권설정등기는 그 전세부분에 관하여만 등기를 하기 때문이다.

예를 들면, ‘건물 전부’ 또는 ‘건물 2층 전부’ 등으로 건물의 일부를 특정하여 전세권설정등기를 하게 된다.

우리나라는 토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 취급하고 있으므로 건물에 대한 전세권등기는 건물에만 효력이 미치게 되어 건물이 경매로 넘어갔을 때 건물의 매각대금에 대하여만 그 순위에 따른 배당을 받을 수 있기 때문에 전세보증금의 일부를 떼일 수도 있다.

그러나 전세계약서를 작성한 후 확정일자를 받아 놓으면 나중에 토지와 건물의 매각대금 모두로부터 순위에 따른 배당을 받을 수 있다.

다시 말하자면, 집주인의 승낙과 협조를 얻고 비용을 들여서 어렵게 설정한 전세권설정등기가 세입자 혼자서 계약서만 가지고 몇 백 원 안들이고 받은 확정일자보다 그 효력이 못한 결과가 나올 수도 있다는 이야기다.

즉, 경우에 따라 확정일자를 받은 것이 전세권설정등기보다 배당의 범위가 넓어 세입자에게 유리한 경우가 있는 것이다.

그리고 아파트, 연립주택, 다세대주택과 같은 공동주택의 경우는 등기부등본상 전세권설정등기나 확정일자 등의 날짜와 다른 권리들의 설정 순서를 비교하여 우선순위에 따른 배당을 하기 때문에 전세권설정등기와 확정일자의 효력은 큰 차이가 없고 등기비용을 감안한다면 오히려 확정일자만 받아 놓는 것이 더 효율적이라고 할 수 있다.

아파트의 경우 대개 건설회사로부터 분양을 받을 때 잔금 마련을 위해 대출을 일부 받다 보니 집주인에게 소유권이 이전되는 동시에 은행 등으로부터 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많다.

조카의 경우도 마찬가지 상황이었는데 이런 경우는 시세와 대비하여 대출금이 과도하지 않아 훗날 경매로 진행되더라도 대출금을 배당한 후 전세보증금을 보호받을 수 있는 여건이 된다면 굳이 등기비용을 들여 전세권설정등기를 하지 않고 확정일자만 받아 두어도 무방하다.

한편, 전세권설정등기는 이사나 주민등록의 이전 없이 등기만으로도 그 효력이 발생하고, 확정일자는 이사를 하고 주민등록을 이전해야만 그 효력이 발생하는데 차이가 있다.

여기에서 좀 더 관심을 기울일 것은 확정일자는 계약서에 확정일자인만 받았다고 그 효력이 발생되는 것이 아니고 반드시 이사와 주민등록이 함께 되어 있어야 그 효력이 발생된다는 것이다.

즉, 확정일자 ․ 이사 ․ 주민등록이라는 세 가지의 요건을 모두 갖추어야만 경매로 집이 넘어갔을 때 후순위권리자 등으로부터 임대보증금을 보호받을 수 있다.

그렇다고 전세권설정등기가 무조건 확정일자 보다 불리하다는 것은 아니다.

아파트와 같은 공동주택의 경우 집주인이 임차기간 만료 시 전세보증금을 반환하지 않을 경우 전세권설정등기가 되어 있으면 이에 기하여 바로 그 집을 경매에 붙일 수 있는 반면, 확정일자는 바로 경매에 붙일 수 없고 다른 사람이 경매신청을 할 때 배당요구를 하거나 임대보증금반환청구소송 등을 통하여 경매를 신청해야 하는 번거로움이 있다.

앞에서도 언급했지만 전세권설정등기를 하기 위해서는 집주인의 동의를 전제로 인감증명서나 등기권리증 등 까다로운 소정의 구비서류와 등기비용을 필요로 한다.

하지만 확정일자는 집주인의 동의 없이 세입자 혼자서 가까운 동사무소나 등기소 또는 공증사무실에 가서 임대차계약서에 담당자의 확정일자인을 받으면 거의 비용을 들이지 않고 간단하게 그 절차를 마칠 수 있다.

이와 같이 현재는 주택임대차보호법에 의하여 전세권설정등기를 고집할 필요 없이 확정일자만으로도 임대보증금을 보호받을 수 있다.

다만, 이사 또는 주민등록을 이전할 수 없는 경우에는 부득이 전세권설정등기를 해야겠지만 단독주택 등 일정한 경우에는 배당에 있어 건물 가액에서만 배당받는다는 점을 염두에 두기 바란다.

다시 한 번 강조하지만 전세권설정등기나 확정일자를 받아 놓았다고 하여 무조건 모두 다 배당 받는 것이 아니고 그 순위가 늦으면 한 푼도 못 받을 수도 있다는 점에 유의하여 등기부등본을 면밀히 살펴보고 그 여건에 따른 효율적인 판단을 하여 최선의 임대보증금 보호방법을 선택해야 할 것이다.