소액임차인, 무조건 보호되는 것이 아니다!
- 소액임차인의 최우선변제권 -

자본주의 사회의 특징 가운데 하나가 개인이 독립된 자율적 인격을 가진 권리주체로서 타인과의 법적 생활을 영위함에 있어서 자유로운 의사에 기초하여 자신의 법률관계를 형성해 나갈 것을 보장해 주는 계약자유의 원칙이 인정된다는 것이다.

이에 따라 다른 사람의 재산을 이용하는 경우에도 당사자 간의 자유로운 약정에 따라 계약한 바에 따라 그 목적물을 이용할 수 있게 되었다.

그러나 점점 사회가 발전함에 따라 부유층과 빈곤층이 생겨나게 되고 가진 자는 이러한 계약에서 경제적으로 유리한 지위를 이용하여 상대방이 여유가 없는 경우 당사자 간에 불평등한 계약이 체결되는 경우가 빈번하게 발생되었으며, 이러한 경우 열악한 지위에 있는 서민은 어쩔 수 없이 그 계약에 따라 부당함을 감수해야만 했다.

특히 주거용 건물의 임대차계약에 있어서 경제적으로 약자의 위치에 있는 일반 서민들이 전세보증금이나 차임에 있어 임대인이 요구하는 대로 따르기에는 부담이 되는 경우가 있고 심지어는 세들어 살고 있는 집이 경매로 진행되었을 때 전세보증금을 한 푼도 받지 못하는 경우도 발생하여 사회적 문제가 되기도 했다.

그래서 정부에서 국민의 대다수를 차지하는 주택임차인의 기본적 생존권과 주거생활의 안정을 보장하기 위해 국가의 적극적 개입을 명문화하고 세입자의 법적 지위를 향상시켜 줄 목적으로 제정한 것이 주택임대차보호법이고 그 법에 따라 일정액 이하의 소액임차인은 임차건물이 경매신청된 경우 최우선적으로 보호를 받을 수 있도록 하였다.

이것을 ‘최우선변제권’이라고 하는데 이는 임차주택의 경매나 공매 시에 임차인의 소액보증금 중 일정액을 대지가격을 포함한 임차주택의 경락가격의 2분의 1 범위 안에서 다른 선순위 담보물권자보다 우선하여 배당 받을 수 있는 제도를 말한다.

즉 임대차계약에 있어 다른 권리자들과 비교하여 세입자인 임차인의 전입일자를 불문하고 소정의 요건을 갖춘 경우에는 선순위 채권자보다 앞서 보증금 중 일정액을 배당 시 최우선적으로 돌려받을 수 있는 제도인데 보증금 회수에 대한 마지막 희망이 될 수도 있다.

그러나 소액임차인이라 하여 무조건 이 법에 따라 보호를 받을 수 있는 것이 아니라 일정한 요건을 갖춘 경우에만 보호를 받을 수 있으므로 임대인과 계약을 할 때 미리 만일의 경우를 대비하여 꼼꼼하게 그 요건을 구비하여야만 한다.

일정한 권리를 누리기 위해서는 그에 상응하는 의무도 지켜야 하듯이 소액임차인의 경우에도 최우선변제를 받기 위해서는 최소한 다음과 같은 세 가지 성립요건을 모두 갖춰야만 그 권한을 행사할 수 있다.

첫째, 임대차계약 시에 약정하는 보증금이 일정액 이하의 소액이어야 하는데 현행 주택임대차보호법령에 따르면 서울을 비롯한 수도권과밀억제권역에서는 6000만원 이하, 광역시에서는 5000만원 이하, 그 밖의 지역은 4000만원 이하의 보증금으로 계약한 소액임차인에 해당되어야 최우선변제를 받을 수 있다.

둘째, 임차주택의 경매개시결정등기 전에 임차주택에 실제 거주하고 주민등록이 되어 있어야 하며 이러한 요건은 배당 시까지 계속 구비하고 있어야 한다.

셋째, 임차주택이 경매로 진행되는 경우 법원에서 지정한 배당요구 종기일 까지 반드시 배당요구를 해야 한다.

대개 임차주택으로 이사를 하면서 전입신고를 하는 경우가 많아 주민등록 요건을 갖추는 데는 큰 문제가 없는데 가장 관심을 가져야 할 핵심 요건은 보증금이 일정액 이하여야 한다는 점이다.

그리고 이러한 요건을 모두 갖추었다고 해도 소액보증금 전액을 보호받을 수 있는 것이 아니고 과밀억제권역에서는 2000만원까지, 광역시에서는 1700만원까지, 기타 지역은 1400만원까지만 보호받을 수 있으며 만일 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 경락가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 최우선변제금에 미달할 수 있다는 점에 유의하여야 한다.

이렇게 배당금액을 제한하는 이유는 선의의 채권자와 임차인을 보호하고 위장임차인의 난립을 방지하기 위한 규정이기도 하다.

소액임차인에 해당되느냐 여부의 판단시점은 해당 부동산의 선순위담보물권설정일이다. 주택임대차보호법 제정 이후 경기변동에 따라 소액임차인의 최우선변제금액한도가 몇 차례의 개정이 있었는데 임대차계약 체결 당시를 기준으로 하여 소액임차인 해당여부를 판단하는 것이 아니라 선순위담보물권설정일을 기준으로 판단하게 되므로 사안에 따라서는 계약체결 당시에는 소액임차인일지라도 최우선변제금액보호를 받지 못하는 경우가 발생하므로 주의를 기울일 필요가 있다.

그리고 임차인으로부터 임대인의 동의하에 적법하게 임차건물을 다시 임차한 소액전차인은 원래의 임차인이 소액