2009년, 법원경매에 임하는 자세
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2009년, 법원경매에 임하는 자세
  • 뉴스밴드(편집부)
  • 승인 2009.04.07 15:43
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- 인내와 뚜렷한 투자관을 가져야!
▲ 김성순 ․ 공주영상대학 ․ 겸임교수
2008년 하반기부터 연달아 발표되고 있는 정부의 각종 부동산 규제 완화 정책을 보면서 요즘 재테크에 관심이 있는 사람들의 최대의 관심은 법원경매를 통하여 좋은 물건을 시세보다 낮게 낙찰 받아 큰 수익을 올리려고 하는데 집중되고 있다고 해도 과언이 아닌 것 같다.

부동산투자에 관심이 없는 일반인들도 ‘법원경매’하면 ‘무조건 싸다’라는 인식을 하고 있고, 사실 법원경매를 통하면 일반매매를 통하여 구입하는 것보다 얼마든지 상대적으로 싸게 살 수 있는 기회가 있다.

몇 년째 계속된 부동산경기의 극심한 침체와 작년 이후 금융시장의 불안에 따라 개인 및 중소업체의 파산이 늘어나면서 경매 신청은 꾸준히 계속되고 있는 가운데 일반부동산 거래는 한산하지만 경매법정의 분위기는 작년 연말에 약간 주춤했었으나 2009년 들어 다시 경매투자자들의 발길이 몰리면서 법원경매에 대한 일반투자자들의 관심은 예전보다 더 커져 과열양상이라고 표현해야 할 정도이다.

법원경매는 무엇보다 싸게 살 수 있다는 것이 최대의 장점이다.

하지만 이러한 생각은 얼마 전까지만 하더라도 거의 맞았으나 요즘의 현실은 경우에 따라 옛날과는 많이 달라진 경향이 있다.

점점 일반인들도 법원경매에 많은 관심을 보이고 있고, 각 대학의 평생교육원, 백화점문화센터, 사회복지관 그리고 경매학원 등에서 전문강의를 받은 사람들과 각종 매체를 통하여 실력을 갖추었거나 경매전문가의 도움을 받아 경매에 참가하고자 하는 사람들이 갈수록 늘어나고 있다.

거기에다 좀 괜찮다 싶은 물건에는 수십 명의 경쟁자가 몰려 분위기에 휩싸이다 보니 싸게 구입하는 것은 고사하고 오히려 시세보다도 높은 가격으로 낙찰 받는 경우가 있어 차라리 일반매매를 통하여 구입하는 것이 낫지 않을까 하는 의구심이 들 때가 있다.

그리고 막상 어느 정도 입찰가격을 정하고 경매법정에 갔다 해도 발 디딜 틈 없이 들어선 입찰희망자들의 수에 압도되어 낙찰 목적으로 높은 가격을 써 내는 경우가 많다.

그런 분위기 속에서 반드시 낙찰을 받아야 한다는 강박관념이 앞서다 보니 시세보다 높은 가격으로 응찰하는 경우가 간간히 발생하는 것이다.

투자가치가 높은 물건인데 일반매매시장에서는 매물이 없다거나 필요에 의해 그 물건을 꼭 낙찰 받아야 하는 경우가 아니라면 굳이 복잡한 권리분석을 거쳐 시세에 육박하거나 시세보다 높은 가격으로 낙찰 받을 하등의 이유가 없다.

그리고 법원경매의 또 다른 장점 가운데 하나가 경매물건은 계속 쏟아져 나온다는 것이다.

지역에 따라 다소 차이는 있으나 지원(支院)을 제외하고는 대개 일주일에 한 두 번에서 많으면 세 번씩 경매가 진행되고 있으며 관련법이 바뀌어 기간입찰제, 1기일 2회 입찰제 등이 시행되어 입찰자에게 더 많은 기회를 제공하고 있다.

그래서 법원경매의 최대의 장점을 살려 싸게 사려면 경매 투자에 대한 뚜렷한 소신을 가지고 원하는 물건을 원하는 가격에 살 수 있는 때까지 기다릴 줄 알아야 한다.

그렇게 하기 위해서는 당연한 이야기지만 일반 부동산거래보다 훨씬 더 많은 준비가 선행되어야 한다.

특히 이미 법원경매가 대중화되어 과거처럼 초보자가 고수익을 올리기가 어려워진 요즘에는 계속적으로 발표되는 부동산관련정책의 흐름을 예의주시하면서 부동산시장의 전반적인 동향을 제대로 파악하여 더욱 더 뚜렷한 주관을 가져야 할 필요가 있다.

그리고 ‘묻지마투자’식으로 돈이 될 수 있다면 무조건 낙찰 받겠다는 생각보다는 경매에 입찰하는 목적이 투자용인지 실수요목적인지를 잘 판단하여 그 목적에 따라 보유기간에 따른 양도소득세와 발전가능성을 따져 입찰가를 결정해야 할 것이다.

수많은 지역에 대한 정보를 다 안다는 것은 상당히 어렵기 때문에 투자목적이나 대상물건에 따라 몇 개 지역을 구체적으로 정해 해당 지역의 전반적인 가격동향, 개발계획, 일반인들의 선호도, 인구유입가능성 등에 대하여 꼼꼼히 알아보고 정확한 현시세와 발전 전망을 나름대로 파악하고 있어야 분위기에 휩쓸리지 않고 소신있는 투자를 할 수 있다.

또 부동산전문가라고 하는 사람들이 추천하는 유망물건이나 유망지역에 투자하였다가 계획대로 되지 않아 낭패를 보는 경우도 종종 보게 되는데 이 또한 확실한 자기 원칙이 없기 때문이 아닌가 한다.

부동산전문가들도 시시각각으로 변하는 부동산 관련 법규나 정책 등을 모두 파악하여 정확하게 미래의 가치를 예측한다는 것은 불가능에 가까운 일이며, 만약 그들을 믿고 투자하였다가 뜻대로 되지 않았을 때 다시 모든 것을 원상으로 회복한다는 것은 여간 힘든 일이 아니다.

그러므로 혼자 판단하기에 자신이 없을 때 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이 될 수 있으나 그것을 전적으로 믿어서는 안되고, 다만 참고자료로 삼아 최종적인 판단은 어디까지나 투자자 본인의 몫이 되어야 한다.

[김성순 프로필]

공주영상대학 부동산복지과 겸임교수
한남대 ․ 건양대 ․ 배재대 강의
한밭대 ․ 우송대 ․ 육군본부 특강
충청신문 칼럼 연재
부동산TV(RCN) ․ 충청방송(CMB) 출연
검찰공무원 근무
신천안법무사사무소 부동산법무팀장


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